《一套50万元休斯顿房产的经济清单》
此前有报道称北京的李女士卖掉价值300万元的房子，在休斯顿购买了6套房，一时间引发众多反响，争论不一。
休斯顿就是如此便宜。
随着国内楼市的调整，不少投资者将目光投向火热的海外市场。2013年7月8日，全美房地产经纪人协会发布报告称，在2013年4月—2014年3月的一年里，来自中国（包括大陆、台湾及香港地区，下同）的买家购置美国房地产220亿美元，占国际销售总金额24%，排名首位。中国购置美国房地产价格中位数为52.3万美元，平均价为59.1万美元。约76%的中国购房者为全部现金支付。
报告还显示，中国买家购置的房地产51%集中于加利福尼亚州、华盛顿州和纽约州。然而位于德克萨斯州的休斯顿市近年也逐渐受到来自世界的投资客的青睐，并表现得十分令人惊喜。
近日，【LandFame新领誉】试图还原一套在休斯顿购买的价值约50万元的房产背后的经济清单。
买到什么样的房子
在如今的互联网时代，查询美国任何一个城市的房价都是轻而易举的。完全不需要千里迢迢的电话询问几个几十年不见一面的亲戚朋友，只用登录Zillow.com或者Realtor.com这类网站，输入相关价格的房产。
Zillow.com是美国最权威的房产网站，输入8万美元（约50万元）的上线房源，选择所有可以居住型房产（去掉工厂，空地）进行搜索，可得到约918个搜索结果。如果只搜索7万到8万美元，也就是此前新闻中李女士所购买的类似房产，搜索结果约为250个。
登录进去，点击相应的房子即可看到相关实景图，并注有详细地址、户型、房内设施及周边设施等。
8万美元在休斯顿可以买到不错的公寓，甚至联排别墅。这些房产往往位于在一个100-200户的小区内，房屋两到三层，很多小区配有游泳池，花园和儿童游乐设施。
租住在这些小区里面的往往是美国的工薪白领阶层——他们辛勤工作，并且没有犯罪记录。
根据Zillow网站统计，休斯顿的平均房价是在20万美元左右一套。“平均价”是对休市顿地区所有房屋的统计，其中包括了美国最普遍的独栋别墅和上百万的豪宅。
在美国，受到过去的次代危机的影响，很多人口密集的城市产生了大量的“法拍房”。这是由于美国大量中产阶级在经济危机时无力还贷，房产被银行收回并被依法拍卖。
这些房产一部分会以极其便宜的价格出售给美国国内其他有支付能力的家庭，而大部分则被财力雄厚的国际财团或者房屋公司以低价收购，并统一装修后以比较便宜的价格出售以实现资金的快速回笼。因为中国人习惯用现金直接买房，中国投资人自然而然成了这次投资机遇的赢家之一，并受到了国际财团的青睐。
相较而言，美国本地的购房者其实并不多。由于经济危机很多中产阶级的“个人信用”受到影响，银行暂时无法贷款给他们，因此造成本地购房者无法合理贷款的现状。
这也许给了现在在美国购房的中国投资者机会，因为美国“个人信用体系”恢复是7年的时间，所以预计在未来3-5年后很多美国人“个人信用体系”将得到恢复，将迎来一个美国本地人购房的高潮期，也将是我们国际买家出手变现的好时机。
房产税与居住成本
美国绝大多数的地区，房产税每年交给当地政府（County或者Town）；当地政府是不会拿房子的售价来算房产税的；而是用计税价值（TaxValue或者AssessmentValue）来计算房产税。绝大多数的情况下，房屋的计税价值比房屋的售价要低的多。以【LandFame新领誉】正在售的休斯顿一处房产为例，房屋售价七万多美金，而政府规定的计税价值只有一万八千多美金。这些信息，可在当地政府的网站上查到，以下是网站链接：
今年的计算（CurrentYearSummary）York公寓一年房产税$279.58美元
网站链接：http://www.hctax.net/Property/TaxStatement?Account=1312710000014
如果购买6套这样的公寓，那么一年的税务约为：每套$279.58×6=1677.48美元。值得注意的是，房产税是一年一交，6套公寓总计每个月约合人民币866元，也就是说每套公寓的每月房产税大约在145元左右。其他管理成本和投资回报也是可以细化的。一套7万多美元的公寓为例子的投资回报计算表格如下：
具体费用解释如下：
1.交易费用
此公寓的交易不需要聘请律师，只需要支付给产权公司600美元的交易费。产权公司会帮助客户开设交易所需要的监管账户，并且做产权搜索（TitleSearch），保证产权上是“干净的”，即没有任何和房屋相关的债务。
2.出租管理费
如果购买本套房产出租的话，中国投资人远在千里之外，无法自己管理出租，所以需要在当地聘请一个专业的管理公司，帮助收房租，找租客，租客更替的时候清理公寓，等等。据陆鹤壬介绍，一般这样的管理公司费用约在月租金的8～10%左右。加上一些房屋维修等开销的可能性，每月840美金的租金中，预估管理费平均要支付100美元。
3.物业联盟费HOA
在美国养房并不容易，维修护理费用很多，不割草还要缴纳罚款，请园丁也需要很多费用。这大多数是针对独栋别墅来说的，对于小区型的公寓建筑来说，管理房屋建筑，花园环境都是由物业管理联盟会（Homeownerassociation）统一管理。类似草坪，植物，游泳池等公共区域和公寓房屋外围，都交由他们负责。
除了对整体设施的维护之外，物业管理费HOA也会包括的房屋外围的保险。虽然每个小区物业包的保险额度，范围都不一样，但是类似于火灾，飓风之类的意外险往往都会包括在内，另外还有责任险（LiabilityInsurance），如果有工人在小区内工作受伤之类也可以得到赔付。
每年的租金，减去所有的费用，折算年回报约为8%，也就是美国房地产行业常说的资本回报率（CapRate）。除了投资本身相关的费用之外，最常见另外两个开销是申请一个美国税号（一次性）和聘请一个美国注册会计师帮助报税（每年）的费用，均在200美元左右。以上就是购买一套休士顿公寓的所有基本费用。
为什么是休斯顿
许多人对休斯顿的了解可能还停留在姚明与火箭队，以及NASA的总部。但可能少有人知道，休斯敦还是美孚石油，惠普电脑等11个世界500强企业的所在地，为全美第二，仅次于纽约，在美国经济中占据重要地位。
不仅中国的投资人，世界各国的投资人都在关注休斯顿的地产市场。自2009年开始，很多美国本地和外国的大财团进入休斯顿市场，收购法拍房，进行翻修。这些项目受到全世界投资客的青睐。
休斯顿是近年来美国发展最显著，人口增长最快的城市。过去十年当中，休士顿人口增长了120万，对比美国其他所有大城市遥遥领先；并且，休斯顿自金融危机以来，也是美国就业增长最快的城市。而人口和就业的增长，是一个城市房价长期稳定增长的最重要因素。良好的投资环境使得这片神奇的大陆在全球经济一体化的今天，吸引着来自世界各地投资客的目光。
除此之外，休斯顿位于美国德克萨斯州南部，临近墨西哥海湾，是德州最大城市，美国第4大城市，主要支柱行业是石油业，医疗业，海港业以及行空航天科技。此外，全世界最大的医疗中心也在这个城市。气候宜人，医疗、教育体系完善，经济实力雄厚，使得休斯顿不仅备受居住者青睐，也越来越受到国际投资客的关注。
休斯顿是美国得克萨斯州的第一大城，全美国第四大城市，墨西哥湾沿岸最大的经济中心。近年来，休市西裔人口增长很快，目前总数已超过白人，占休市总人口的37%，白人比例为31%，黑人25%，亚裔约5%。
而且休斯顿的房产价格便宜，最近几年又呈现出了很强势的上升势头，比如之前看到一个休斯顿大学生公寓项目只需要66万人民币，而且开发商包租，最高回报能达到8%，这一系列的因素都吸引了很多投资者的眼光，所以越来越多的人选择了去休斯顿买房。
美国的房产近几年越来越火了，那么这是为什么呢，因为美国可以通过投资房产来移民，而且美国的房价总体来说没有国内的贵，和我一起来看看美国休斯顿房产为什么这么火热。
1、气候：喜忧参半!
这么说吧，外地人一出机场就会发现他们的眼镜变得朦朦胧胧，非得擦掉那层水汽才看得清楚。至于炎热，这里的温记录是将近43度，平常也就40多度的样子。这还不算完，综合湿度考虑的话，热指数会超过54度，也就是你实际感受到的温度……
好消息是，由于这里几乎每天都晴空万里，艳阳高照，你随时都可以参加一些盛大的户外活动，比如自由仲夏节(FreePress Summer Fest)和休斯顿牛仔节(Houston Livestock Show and Rodeo)。而且一到滴水成冰的冬天，你也不用宅在家不敢出门，这里会很温暖!
坏消息是，你从此就要和空调形影不离了，而且会每天经历各种冷热交替。休斯顿大概是一座气温32度你还要带外套出门的城市。而且这里的湿度90%，你的衬衣湿透也是常事。不要把你的毛皮大衣带到休斯顿，这里根本用不上。
2、这是一座繁荣兴旺的城市
作为美国发展快的城市之一，近期休斯顿的GPD增幅已经超过了30%。所以这里根本不存在就业问题，繁荣指数也超过了美国的平均水平。如果休斯顿是一个独立国家，那它大概会成为全世界发达的30个国家之一。
好消息是，虽然近期休斯顿的房价正在飙升，但还是比同等规模的城市便宜许多。而且休斯顿餐厅食物的平均分量大概是全世界数一数二的，这里还遍地都是工作，计算机、医学、石油和天然气领域的尤其多。你在这里轻轻松松就能玩儿得舒畅，玩儿出格调，还不用花太多钱。
坏消息是，其实没什么特别坏的消息。非要说的话，那就是这里工作虽多，但严重“偏科”，大多工作都是石油、天然气和医疗相关领域的。而且，这里的物价时常处于波动之中，高高低低没个定数。
3.这里不用交个人所得税
其实，整个德州的人都不交个人所得税。别小看了这点税收，与美国其他城市相比，交不交税工资差别会很大，比如洛杉矶。
好消息是，你的工资不会莫名其妙少一部分，不交税甚至成了世界500强企业入驻和职业运动员搬家的主要理由!这样一来，繁荣的休斯顿岂不是要更加繁荣了?
坏消息是，不交税，社会服务也相对少些。而且税收会以另外一种形式存在在你的生活里，比如变身房产税和消费税。但在这里房地产还是比其他地方划算，房产税只是小case。
4.休斯顿是“购物之城”
这里有好几个大型购物区和许多大型，其中的是位于韦斯特海默(Westheimer)的戈拉里亚购物(The Galleria)和610环路(610 Loop)。莱斯村(Rice Village)、橡树溪购物(River Oaks Shopping Center)也是不错的去处。
好消息是，只要你想得出的风格，休斯顿都有。你甚至可以在这里逛到你不想逛了为止，休斯顿从来不缺逛街的地方。
坏消息是，你会花光你的钱。而且，在节假日这些购物高峰期，你在去戈拉里亚购物的路上说不定会堵上半天，出发前注意一下交通情况。
5、这儿有数不清的餐厅
如果你是为了美食而来，那你就来对了地方。休斯顿几乎有各个国家、各个地区的特色美食，从地中海到印度，从希腊到日本……而且这里的烤肉可是世界闻名的。关键在于，任何价位的好餐厅这里都有，就看你找不找得到。
好消息是，你到休斯顿就准备好每天进行美食狂欢吧!无论是健康素食还是大盘烤肉，无论是街边小店还是高档餐厅，你想要的这里都有。
坏消息是，这里的健身房比起餐厅来简直，所以，你减肥的意志就更薄弱了。
